<ruby id="zlm0a"><rp id="zlm0a"><meter id="zlm0a"></meter></rp></ruby>
  • 
    
  • <b id="zlm0a"></b>

      1. <source id="zlm0a"></source><video id="zlm0a"><mark id="zlm0a"></mark></video>

        上半年土地市場冰火同現分化加劇 去化率成房企投資“指揮棒”

        臨房網 2023-07-05 19:06
        270

          本報記者 王麗新

          趕在上半年最后一天,北京、杭州、廈門、深圳、武漢等多地上演了土拍年中收官大戰。一方面,一塊地競價百輪、搖號溢價的情況再現;另一方面,亦有地塊鮮有問津。冷熱不均、分化加劇是上半年土拍市場的主要趨勢。

          據中指研究院統計數據顯示,2023年上半年,全國300城住宅用地供求規模均降至近十年以來同期最低位,但核心區優質地塊推出力度不斷加大,帶動住宅用地成交樓面價延續上漲態勢,上半年同比上漲16.4%。同期,百強房企拿地總額5920億元,同比下降10.2%,其中優質房企拿地較為積極。

          整體而言,全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯,房企投資多青睞熱點城市優質地塊,帶動熱點城市土拍升溫,整體溢價率有所改善,不過,多數城市土拍仍未全面轉暖。

          “當前土拍市場正進入發展新階段,規則和標準日益透明化,成交價整體平穩,局部市場活躍是主流。這期間,企業競拍門檻降低,核心城市土拍競爭加劇,新面孔拿地頻現?!北本┳≌康禺a業商會會長黎乃超向記者表示,在大浪淘沙后,房企對于片區和地塊的研判已無限趨于一致,核心“指揮棒”是把控風險以及保證去化率,核心城市核心地塊是首選,有利潤空間就會積極參與。反之,地理位置不佳、銷售不明確的地塊,往往難以吸引開發商。

          分化進一步加劇

          土地拍賣市場素來是房地產市場的晴雨表,也是投資風向標。

          今年以來,局部土拍市場高光頻現。在北京,“觸頂+溢價”成交是主旋律;在廈門,144家房企競拍3宗地塊,其中88家房企搶一宗地,創下參拍企業數量新高;在杭州,地塊觸頂成交比率一度高達80%,民企拿地金額占比超六成。與之形成鮮明對比的是,武漢、重慶、天津等地土拍市場持續低迷,高溢價成交地塊屈指可數,底價成交是主流,甚至出現個別地塊流拍現象。

          整體而言,城市分化及區域分化進一步加劇。在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來,需求穩健、去化良好的城市,土拍表現相對火熱;相反,去化壓力較大的城市,土拍往往表現平平。區域分化則體現在地塊的受關注度上。位置優越、利潤空間較大、可操作性強的地塊,備受房企青睞;而開發難度較大、成本消耗較大的地塊,房企主要以觀望為主。

          中指研究院表示,各地土拍情緒的變化依賴于新房市場能否持續修復。預計房企在核心城市補貨意愿繼續保持較高水平,而銷售市場調整壓力較大的城市土地市場表現或仍低迷。

          “今年土地供應端的一個重要變化是‘提質縮量’,即增加供應城市核心區的優質地塊,使得局部市場熱度提升,表現為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價率上升、流拍率降低等?!笨硕鹧芯恐行母笨偨浝項羁苽ハ蛴浾弑硎?,這樣的分化體現在企業端就是投資策略進一步聚焦“以銷定產”,樓市銷售向好的城市、區域、項目,開發商才會更有動力拿地。

          下半年土地市場將會如何走?在黎乃超看來,首先,核心城市核心地塊競爭將更加激烈,觸頂成交地塊會繼續增加;其次,優質住宅地塊溢價表現較高,但商業辦公、工業類用途土地,鑒于資金沉淀較大,底價或流拍現象或會出現。另外,即便是熱點城市樓市,也存在不確定性和波動性,房企拿地仍需避免盲目跟風和過度投資。

          某房企人士直言,如果核心城市土地拍賣市場競爭持續加劇,不排除部分房企將投資戰線下沉,屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。

          “短期來看,全國土地供求縮量趨勢或會延續,但土拍分化態勢將更加明顯,預計房企在核心城市補貨意愿提升,這些城市在供應端改善下,樓市成交有望企穩,而在銷售市場調整壓力加大的城市,土地拍賣市場或仍表現低迷?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜表示,隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地,這些城市的土拍競爭也將日益激烈,部分企業拿地或向核心城市近郊及優勢三線城市適度下沉。

          保證去化率是關鍵

          土拍市場持續分化,銷售市場分化加劇是主因。

          “受房地產市場調整影響,拿地容錯率明顯下降,房企普遍采取‘以銷定投’、‘聚焦核心城市及區域’的策略?!标愇撵o向記者表示,確定性的銷售去化率成為房企拿地的首要標準之一。

          “在市場調整期,一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性,收益率也出現明顯回升?!?月上旬,金地集團董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時這樣表示。金地集團董事長凌克補充說,2023年以來,金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等一、二線城市核心位置落地投資項目,未來將繼續依據市場形勢的發展保持合理的投資力度,主要聚焦于一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目。

          在今年3月份的年報業績會上,萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海曾提到,過去投資研究關注城市的宏觀指標,現在更關注市場板塊的典型特征,以提升投資的精準度。龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠則提到,公司會嚴守投資刻度,盡可能優中選優。今年投資會堅持按照“20個主力城市+14個機會城市”來布局,并將投資聚焦在這些城市的核心區域。

          “高品質、高性價比土地被爭搶背后,是這些地塊通常位于城市核心區域或未來發展潛力大的區域,具有較高的投資價值和升值空間,有著較為明朗的去化率保證?!崩枘顺硎?,對房企來說,風險小、資金使用率高、回款快是第一要務。

          綠城中國董事會主席張亞東近日表示:“今年我們堅持‘投一成一’,堅定地收斂聚焦,讓投資更加穩健。今年以來,我們拿了560多億元的貨,目前有三個項目已經實現首開,去化率是100%,今年所拿地塊整體已有超過10%轉化為銷售,回款非常不錯,是叫好又叫座的呈現?!?/span>

          不難看出,在當前市場環境下,保證去化率,讓有效回款盡快充盈現金流量表,已成為房企投資拿地的新規律,亦是“新面孔”企業進入土地市場首選核心城市的內在邏輯。

          進軍北京土拍市場的某“黑馬”企業投拓條線人士向記者透露,競拍觸頂搖號的出讓方式讓“新面孔”企業與規模房企、頭部房企擁有同樣概率獲得優質地塊。鑒于此,在去化率相對更高的市場中,“新面孔”企業正不斷涌入,其更為謹慎,不會一頭扎進樓市庫存持續處在高位的城市。

        來源:證券日報


          編輯者:zyf0539

          分享到:

          国产成人无码手机免费_国产精品无码不卡免费视频_国产熟女视频草草影院_国产资源在线观看入口