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        土地拍賣市場冷熱不均 核心地塊競爭將更激烈

        臨房網 2023-07-02 13:49
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          88家房企搶一塊地、最低中簽率僅2.1%、底價成交頻現、流拍現象仍存……近日,土地拍賣市場局部高熱與部分城市土地拍賣表現冷淡同時出現。當前,土拍市場有什么新變化?反映了什么問題?下半年土地拍賣市場走向如何?

          區域分化加劇

          土地拍賣市場素來是房地產市場的晴雨表,也是投資風向標。

          今年以來,局部土拍市場高光頻現。在北京,觸頂+溢價成交是主旋律;在廈門,144家房企競拍3宗地塊,其中88家房企搶一宗地,創下參拍企業數量新高;在杭州,地塊觸頂成交率一度高達80%,民企拿地金額占比超六成。

          整體而言,核心城市核心地塊溢價率高,上海、杭州、成都、合肥多宗地塊拍賣至地價上限,但其非核心區域土地多以低價成交。此外,非核心城市底價成交則是主流,比如,無錫、天津、武漢等城市的土拍情緒仍較低。

          中指研究院統計數據顯示,截至6月15日,22個重點城市土拍平均溢價率為8.5%,較去年同期提升4.0個百分點。同周期內,百強房企前5個月拿地總額同比下降8.4%,降幅進一步收窄。

          整體而言,城市分化及區域分化進一步加劇。在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來,這與樓市交易端的差異化表現有關系。

          關榮雪表示,樓市需求穩健、去化良好的城市,土拍表現相對火熱;相反,樓市去化壓力較大,土拍往往表現平平,區域分化則體現在地塊的受關注度上。位置優越、利潤空間較大、可操作性強的地塊,備受房企青睞;而開發難度較大、成本消耗較大的地塊,房企主要以觀望為主。

          “今年土地供應端的一個重要變化是‘提質縮量’,即增加供應城市核心區的優質地塊,使得局部市場熱度提升,表現為‘多輪競拍、觸頂搖號’、溢價率上升、流拍率降低等?!笨硕鹧芯恐行母笨偨浝項羁苽ケ硎?,這樣的分化體現在企業端就是投資策略進一步聚焦為以銷定產,樓市銷售向好的城市、區域、項目,開發商更有動力拿地。

          “當前,土拍市場進入發展新階段,規則和標準日益透明,瘋狂搶地不再,成交價整體趨于平穩,局部市場漸趨活躍。這期間,企業競拍門檻降低,核心城市土拍競爭加劇,新企業拿地頻現?!北本┳≌康禺a業商會會長黎乃超表示,在行業經過大浪淘沙后,房地產企業對于片區和地塊的研判已趨于一致,核心要求是把控風險以及保證去化率,核心城市核心地塊是首選,有利潤空間就積極參與。如果是地理位置不佳的地塊,往往難以吸引開發商的注意。

          保證去化率是關鍵

          土拍市場持續分化,銷售市場分化加劇是主因。

          “受房地產市場調整影響,拿地容錯率明顯下降,房企普遍采取‘以銷定投’,‘聚焦核心城市及區域’的策略?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜向記者表示,確定性的去化率成為房企拿地的首要標準之一。

          “在市場調整期,一線及強二線城市的投資項目具有更強的安全性和流動性,收益率也出現明顯回升?!苯鸬丶瘓F董事兼總裁黃俊燦在答投資者問時這樣表示。金地集團董事長凌克表示,今年以來,金地集團已在上海、杭州、西安、東莞等城市的核心位置落地投資項目,未來將繼續依據市場形勢的發展保持合理的投資力度,主要聚焦于一線和較高能級的二線城市主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目。

          在此前的年報業績會上,萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海曾提到,過去項目投資要研究城市的宏觀指標,現在更關注市場板塊的典型特征,以便提升投資的精準度。

          龍湖集團執行董事、高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠提到,龍湖集團將嚴守投資刻度,盡可能優中選優。今年投資會堅持按照“20個主力城市+14個機會城市”來布局,并將投資聚焦在這些城市的核心區域。

          “高品質、高性價比土地被爭搶背后,是這些地塊通常位于城市核心區域或未來發展潛力大的區域,具有較高的投資價值和升值空間?!崩枘顺硎?,對房企來說,風險小、資金使用率高、回款快是其最看重的因素。

          不難看出,在當前市場情況下,保證去化率,讓有效回款盡快充盈現金流量表,已成為房企投資拿地的新規律。

          下半年市場如何走

          下半年土地市場將會如何走?在黎乃超看來,首先,核心城市核心地塊競爭將更加激烈,觸頂成交地塊會繼續增加;其次,優質住宅地塊溢價表現較高,但商業辦公、工業類用途土地,鑒于資金沉淀較大,底價或流拍現象或會出現。即便是熱點城市樓市,也存在不確定性和波動性,房企拿地仍需避免盲目跟風和過度投資。

          業內人士認為,如果核心城市土地拍賣市場競爭持續加劇,不排除部分房企將投資戰線下沉,屆時部分三四線城市土拍或許會迎來活躍期。

          “短期來看,全國土地供求縮量趨勢或會延續,但土拍分化態勢將更加明顯,預計房企在核心城市補貨意愿提升,這些城市在供應端改善下,樓市成交有望企穩,而在銷售市場調整壓力加大的城市,土地拍賣市場或仍表現低迷?!标愇撵o表示,整體來看,今年以來,核心城市明顯回暖,在部分城市,房企拿地信心得到修復,但多數城市土地拍賣市場仍面臨較大壓力,未來能否全面回溫,有賴于房地產銷售的恢復程度。(證券日報記者 王麗新)

        來源:中國經濟網-《經濟日報》


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